“小巨蛋”还是“小巨坑”？总价150万的光明公寓，你买吗？

11月4日，号称“38㎡三个居住空间”的建发璟悦轩（推广名“建发小巨蛋”，以下简称“小巨蛋”）获批预售许可。据透露，项目将在11月9日（本周六）进行公开发售。

本次共备案1081套房源，涵盖商业与商务公寓两种产品，

其中建筑面积约37㎡-149㎡商业产品共122套，备案均价为5.25万元/㎡。建筑面积约38㎡-49㎡商务公寓959套，备案均价为4.29万元/㎡，总价为151万—228万元。

  ▲“小巨蛋”备案价格

备案价格一出，购房网友纷纷表示，光明公寓卖出了去年的住宅价，到底有什么底气？

▲房网网友评论截图

首先来算个购房总账。

以均价4.29万元/㎡的建筑面积38㎡小巨蛋公寓计算，总价约为163万元。

公寓出身的产品，首付5成，贷款10年，基准利率上浮，一般为常规操作。

以首付5成，现行LPR加60个基点5.45%（也相当于住宅二套利率）计算，首付为81.5万元，贷款10年，等额本息，月供为5545元。

现场销售声称的38㎡，租售价格在3000元/月左右，按照以租养贷的方式，购置该公寓，每月还另补2545元左右。

有购房网友表示，看似租售比挺高，不过首付也花费了80万元，80万元作为首付，不说光明片区，在市内部分片区甚至可以买个50㎡-60㎡左右的小住宅了。

▲实拍“小巨蛋”外观（摄于2019年11月）

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光明部分新房价已破5万元/㎡

买房一看区域、二看配套、三看产品。

首先来看看区域。

小巨蛋具体地址位于光明中心区振明路与公明东环大道交会处，从片区划分来看，属于光明的老城区——公明片区，松白路同时也是光明老城区公明片区的一条重要主干道，从松白路转向南环大道，即可到达项目所在地。

上午9：30分左右，笔者驾车从南山科技园出发，行经北环大道、南光高速，在非高峰期耗时约50分钟到达该楼盘，算上早晚高峰的高速正常拥堵时间，通勤时间大约在90分钟左右。

▲箭头位置为项目地点

随着深圳市区土地开发已接近饱和状态，在南山等片区新房价格动辄10万+之下，外溢片区的光明也成了刚需购房者的乐土，这个片区近年来被炒得相当火热，更多的是因为政策利好接连不断。

这里有着地铁6号线、13号线的规划利好，更有政府积极打造的凤凰城、光明科学城。

与龙岗坪山、宝安沙井等均价4字头左右的刚需片区一样，这几个片区通常会放在一起做对比。

总体来看，过去带给人“乳鸽、农场”的光明城市面貌是值得可圈可点的，由于建区时间短，更无大量的小产权、农民房以及待拆迁物业，整体区域环境空阔，居住密度较小，而区位上更毗邻南山，吸引了更多来自南山、福田的刚需置业者。

除此之外，光明近些年在宅地供应的价格也是水涨船高。

2019年6月的深圳“史诗级”土拍当中，光明拍出的2宗居住用地，其楼面可售价格突破了4.2万元/㎡。

而在接下来的11月20日—11月21日，光明也将出让2宗居住用地。

据深圳链家APP显示，目前光明片区新房均价为4.5万元/㎡，相对于新房，二手市场在光明并不火热，原因是因为这里还有大量尚未消化，甚至以及在建的新盘。

目前光明在售新盘有如勤城达正大城、天汇城二期、星河天地二期、中粮云景广场、奥园峯会、明发光明轩等，而即将入市的新盘还有龙光玖龙台二期等，以及在建的项目10个左右。

相对于南山、福田等原特区内的成熟片区，光明片区作为深圳的潜力片区，起步晚，各类配套还在成熟当中，但部分新房住宅价格却突破了5万元/㎡，被业内认为已预支了一部分未来。

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定价整体偏高

小巨蛋正位于光明区振明路旁，与光明区文化馆一路之隔，属于光明中心区范围内。

2018年4月，深圳市委、市政府将科学城布局在光明区，要求以最高水平、最高标准谋划建设科学城。光明科学城占地99平方公里，其中光明中心区是光明科学城国际化高品质公共服务配套区，规划用地8.18平方公里。

大区域看较为利好，但是目前“小巨蛋”周边仍然以低矮密集的“农民房”为主，片区整体环境一般。

▲周边聚集较多的老旧住宅以及农民房

小巨蛋建设面积8415㎡，总建筑面积50820㎡，是个较小体量的公寓项目。

其中，开放的2栋公寓为29层塔楼建筑，底下3层为裙楼商业，第4层为架空层，设有花园、泳池等配套。

楼层布局为5梯20户，呈现典型的公寓楼层布局，较为拥挤。预计明年中精装修交楼。

▲项目沙盘模型

项目中期有即将开通的两条通往深圳市核心区域轨道交通，地铁6号线和地铁13号线。

拉长一点距离看，将周边范围扩大至项目2公里左右的公明街道片区，已建成的小区有宏发美域、宏发上域、宏发雍景城、福盈中央山、峰荟、益田假日府邸、宏发天汇城、中粮云景国际、正兆景佳园等，作为光明老城区，这里的商品房较其他小片区较为集中，二手房均价为2.8万-5.1万元/㎡。

▲附近二手房参考价格（数据来源：链家)

以周边2017年入市的益田假日府邸来看，其均价为4.43万元/㎡，楼龄仅为2年，而这个均价与小巨蛋的均价相差无几，楼龄稍长的几个楼盘，如宏发上域、宏发天汇城，均价均在5万元/㎡左右，同样是公寓，2013年开盘的奥园峰荟均价在2.8万元/㎡左右。

要知道，福田中心区的二手房，如金中环和大中华公寓，也就4万—5万元/㎡左右。

所以，从定价上看，小巨蛋作为公寓，在片区是整体偏高的。

目前周边除距离项目约2公里处有大仟里购物广场外，暂无其余大型商业配套。不过项目自带3层裙楼商业，后期或可就近满足生活购物需求。距离较近的有一路之隔的光明区文化馆旁的46万㎡华发旧改综合体，商业配套未来还可依赖华发综合体15万㎡购物中心。

但据了解，该旧改项目因涉及权益纠纷推进较慢。

值得一提的是，项目地块于2017年正式出让，土地用途为商业用地，使用年限仅为40年。

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2个”上铺“榻榻米

户型略显“鸡肋”

最后再来看看产品。

小巨蛋主打的是38㎡户型，并以“三居室”为卖点。

开发商在户型设计上的奇思妙想，从来都是层出不穷的。

许多购房者会好奇，38㎡究竟是怎样做成3房的？当然，单从建筑面积上看，肯定是远远不够的。

从严格意义上来说，所谓的2个房间更像是两个大学宿舍的上铺并列的榻榻米。

小巨蛋开发商建发地产素来以开发中式豪宅产品为主，背后是“闽企”建发集团，目前在深圳涉及的项目有合作代建的“龙华建发玺园”，小巨蛋作为其首个在深圳光明挂牌的项目，却另辟蹊径，主推小户型公寓，并以空间的极致利用为噱头，吸引购房者。

▲小巨蛋园林布局平面图

本次推出的959套商务公寓，户型也相对单一，只有两种，分为38㎡和49㎡两种户型，全部带阳台、通燃气。

样板房设在售楼处，但进入参观前需将手机存放在储物柜内，不允许带入拍照。

首先来了解下38㎡的3房户型。

首先，由于层高仅为3.9米，且是通燃气的商务公寓，根据建筑标准要求，厨房不能为开放式，即在一层必须保证厨房和卫浴两个独立空间。

在此，不得不对小巨蛋的厨房和卫浴的空间表示肯定，是小户型公寓中少有的宽敞。

但是，如果放在仅38㎡的户型中，却略显浪费，也势必会挤占本就不大的户内活动空间。

其次，其所谓的“三居室”，并不是传统意义上的“三个房间”，更像是在玩“空间概念”。在一层设置两个可置物的组合楼梯，通往二层阁楼，设置三块榻榻米，以供休憩。

二层空间为开放式，相邻的两块榻榻米由一个衣柜隔开，缺乏私密性。可以设想早上起床，那种面面相觑的尴尬。

图片来源：“小巨蛋”官网

再来说说层高。

二层层高约1.7米，且因为要为一层厨房和卫浴留出足够站立的高度，榻榻米设计离地约0.5米，经过实际测量，在榻榻米上可活动的高度仅为1.2米左右。

在笔者看来，这个榻榻米式的“3居室”略为鸡肋。

要知道，小户型公寓的目标客户群，多为投资向的购房者用以出租给周边工作的单身客户。

在外卖发达的今天，厨房对单身租客来说并不是十分重要的空间。而为了“3居室”的噱头，把二层阁楼生硬划分成三个小空间，其实也相当于扼杀了住户对空间的再创造可能性。

有台湾设计师曾表示，现代年轻人的生活方式，可能更需要一张独立的大床，一些私密的个人空间，而非一个占据更大空间的厨房以及卫浴空间。

在来看看49㎡户型，同样做成了3个房间。

49㎡户型相较而言，更像是一个带阁楼的一房一厅小公寓。比38㎡户型，在一层多设有一个独立的房间。同样也是通过一个可置物的楼梯通往二层，两个开放式空间分布两侧。但层高的不足，让二层空间的利用受到限制。

项目为精装交房。

以下为业内资深人士点评，供各位购房网友参考。（不构成投资建议）

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优势

1.片区规划：总的来说，建发小巨蛋所处的光明规划可圈可点，附近商品房较为集中，附近文体设施也较为齐全，如已建成的光明区文化馆、光明区红花山体育中心和红花山公园等。

2.“双地铁”概念可为项目加分，毕竟商务公寓作为投资出租之选，轨道交通甚为重要。据介绍，地铁6号线（在建中）“南庄”站和地铁13号线（在建中）“公明南”站分别距离小巨蛋直线距离（百度测量）分别为800米和600米。前者2020年通车后，可直达福田中心区域；后者2022年通车后，可直达深圳湾口岸、后海总部基地和南山科技园等，属于光明区连接深圳核心区域的主要轨道线路。

3.附近规划有旧改利好，除了万科华发旧改之外，还另规划了宏发达叁旧改、公明兴发路片区旧改、深业信宏城等旧改项目。

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劣势

1.至于产品本身，如前所述，由于内部布局过于追求多空间分区，加上受限于建筑本身层高3.9米的规定，反而让空间显得压抑局促。38㎡以及49㎡两种建筑空间更多为噱头，户型更多在玩概念。

2.项目周边各项规划尚需时间落地，短期内周边配套不足也是其短板之一，商业配套暂时乏善可陈，周边虽然与规划中的万科华发旧改一路之隔，由于该项目前期牵涉到权益纠纷，目前基本处于停滞状态，推进缓慢。

3.项目为商业用地，产权仅为40年，公寓无学位配套。

4.最为关键的一点，作为公寓，与周边2公里内的二手住宅，甚至市中心公寓相比，并无定价优势。

文/谢林晓  黄思琳

   审读/马琳  戴士潮

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